מאמרים

כדאי לקנות דירה חדשה או יד שניה?

כ 70% מהעיסקאות מכירת / קניית דירה הן של דירות יד שנייה אך ישראלים רבים מפנטזים על דירה חדשה "מהניילונים" ומוכנים לחכות שנים עד שתהיה בנוייה.
בבני ברק 97% מהעיסקאות ביוני 2016 היו של דירה שנייה בעוד שבראש העין ההיפך רק 4% היו דירת יד שניה , ו 96% דירות חדשות.יתרונות רכישת דירה חדשה:

– הכל בדירה חדש.
– אנו יכולים יותר לעצב את הדירה לצרכינו ולפי רצוננו. מהרמה הכללית עד הקרמיקה וברז האמבטייה.
– אנו יודעים/ קובעים שטח הדירה, קומה, כיווני אוויר
– בדרך כלל בטנדרט יותר גבוה (2 מעליות , חניון , מרפסת שמש וכד')
– יותר סיכוי לעליית ערך בדרך כלל.
– בדרך כלל גם האיבזור הפנימי (ספה, טלויזיה) יהיה חדש (מבחירה שלנו).

יתרונות רכישת דירה שניייה:
– פחות סיכון שהקבלן "יפשוט רגל"
– הדירה בנויה ולא מצגת רואים את הסביבה "באמת"
– כבר יש שכנים. אפשר לראות אם הם מתאימים לנו.
– פחות הפתעות מסוג "מסירה באיחור",מדד תשומות בנייה וכד'.
– פחות פיתויים ל"שידרוגים " של הדירה (מטבח ועוד)
– פחות שנים להתאפק עד שהדירה תהיה מוכנה
– בדרך כלל המוכר השקיע ב"שדרוגים" (פחות אנחנו)
– בדרך כלל מחיר יותר זול

*רוצים לשמוע עוד התקשרו: 0547137989 אופיר פאר יועץ משכנתאות

פיצול בית צמוד קרקע

לאחרונה עברה בוועדת הדיור לחקיקה הצעת חוק, לפיה מי שיש לו בית צמוד קרקע הגדול מ 120 מ"ר יוכל לפצל בהליך בירוקרטי מקוצר את ביתו ל-2 או יותר דירות ובלבד שלאחר החלוקה כל יחידת דיור תהיה בת 60 מ"ר לפחות ותכלול:
מטבח, שירותים, וכניסה נפרדת. כך יוכלו בעלי דירות רבים לפצל את דירתם ולהשכיר מדירתם המקורית.

איך מדינת ישראל עובדת עלינו?

רוצים לשנות את הסטטיסטיקה ולהראות לציבור שבונים דירות – בבקשה.

בשבוע שעבר הוועדה הארצית לדיור אישרה בניה של 1640 יחידות דיור בקצרין, העובדה שבכל 20 השנה האחרונות יחדיו  נבנו בקצרין רק 812 יחידות דיור שולית כנראה לדעת המדינה. העובדה שב 2014 נכנסנו לקצרין 342 תושבים אך יצאו ממנה 404 (62 יותר ממה שנכנסו) שולית כנראה לדעת המדינה העיקר שנראה לציבור שיש "בנייה" או שיש "כוונה לבנות " או לפחות שהפוליטיקאים ובראשם כחלון " מנסים לבנות".

האם כדאי לקחת הלוואה מחברת האשראי שלי?

ריבית ממוצעת בכרטיסי אשראי הינה 8.3% .
תיק ההלוואות של חברות כרטיסי האשראי הגיע ל 9 מיליארד ש"ח.
הזולה ביותר לאומי קארד עם ריבית ממוצעת של 6.3% והיקרה ביותרויזה כאל 11% .
כמות כרטיסי אשראי 7,630,000 כשהמובילה ישראכרט עם 3,630,000 כרטיסי אשראי פעילים.
לשם השוואה ריבית המשכנתא הינה חצי מריבית אלו כ 5.5%. ריבית על הפלוס בחשבון – טופס.
לא פלא שחברות כרטיסי האשראי הרויחו במחצית הראשונה של 2016 כ 330 מיליון ש"ח. תחשבו על זה בפעם הראשונה שאתם "מגהצים" (כרטיסי אשראי ….לא בגדים).
*רוצים לשמוע עוד דברים בנושא משכנתאות התקשרו עכשיו 0547137989 אופיר פאר יועץ משכנתאות

האם הבנקים מפסידים ועלולה להתפוצץ בועת נדל"ן שתביא לקריסתם?

5 הבנקים הגדולים הרוויחו בריבעון השני במונחים שנתיים כ 12 מיליארד שקל.
ב2015 הרויחו הבנקים כ 8 מיליארד ש"ח.
לראשונה מזה שנים רבות התשואה של הבנקים הגדולים היתה יותר מ10% (ברבעון זה 12.1%) תנחשו מי "תורם" לרווחי הבנקים אנחנו האזרחים הקטנים שמשלמים עמלות ניהול חשבון דמי "משמרת" ניירות ערך , ומשלמים משכנתא …הרבה משכנתא…. יותר מידי החזרי משכנתא…

מחיר למשתכן = לוטו

הגרלת "מחיר למשתכן" של מדינת ישראל הפכו להיות לוטו.בהגרלה בראשון לציון " שניתן להירשם אליה עד תחילת חודש הבא) יש 396 דירות לזכאים, נרשמו כבר יותר מ19,000 מתמודדדים להערכתי עד תום מועד הרישום ירשמו לפחות 25,000 כלומר: סיכוי הזכייה הם כ 1 ל 60. עד כה הוציאו כ 45,000 איש תעודת זכאות כשלפי הערכות משרד הבינוי והשיכון ישנם כ 250,000 זכאים . עד כה מתחילת פרוייקט מחיר למשתכן ומחיר מטרה הוגרלו פחות 2,000 דירות , יש לזכור גם שהדירות יהיו מוכנות רק בעוד מספר שנים. שיהיה בהצלחה למתמודדים.

האם מחיר למשתכן הוא פתרון למצוקת הדיור?

 לדעתי לא.
שר האוצר מנסה להוציא את המשקיעים מהשוק על מנת שיהיו יותר דירות לזוגות הצעירים . האם המשקיעים אכן יצאו מהשוק? לדעתי לא ממש.
המשקיעים היום "מתחפשים" לקוני דירה על שם אחד הילדים ואף עוזרים לממנה בשוטף במשכנתא כנדרש.
שיטת מחיר למשתכן מאפשרת בניית דירות במחיר נמוך אך עד שייקבלו הלקוחות את המפתח לדירה ייקח עוד תקופה ארוכה (ל כ 5 שנים ) לבניית הדירה ,קבלת הייתרים וכדומה.
במקום להקטין את הביקוש שיטת מחיר למשתכן מעלה את הביקוש כי זוגות צעירים רבים שכלל לא חשבו שכעת זה הזמן לקנות דירה פתאום מבינים שזו הגרלה כדאית.
משקיעים בתעודת זכאות קצת כסף ויכולים "לזכות" בדירה בהנחה של מאות אלפי ש"ח אותה ימכרו בהמשך.
יש אף שמתריעים שבניגוד לשכונות "מאוזנות" מבחינת יכולות כלכליות של האוכלוסייה שיטת מחיר למשתכן מנציחה ריקמת שכונות חלשות ושיכוני סלמאס.תוסיפו לכך את העובדה שתחרות "מחיר למשתכן" מתבססב על מחיר דירה זול. דבר זה נותן תמריץ לקבלן לבנות באיכות בינונית ומטה (שלא נדבר על איכות זולה וחס וחלילה מרפסות נופלות).

מעוניינים לקנות דירה וצריכים משכנתא/ רוצים לבצע מיחזור משכנתא – פנו אליי אופיר פאר 0547137989 יועץ משכנתאות פרטי

כיצד להרויח 100,000 ₪ ביומיים?

רבים מלוקחי המשכנתאות אדישים לשינויים שמתרחשים כעת בשוק, לא משנה אם לקחו משכנתא בלאומי, בפועלים, בדיסקונט, טפחות – כל הבנקים הינם חברות למטרות רווח שרוצות להרוויח כמה שיותר.פעם הייתה זכאות משכנתא ואנשים התהדרו בכך שזכו "במשכנתא לזכאים". היום ריביות הזכאויות אינן אטרקטיביות כלל וכלל.אלו שקצת יותר בקיאים ושמעו שריביות נמשכנתא כעת זולות חושבים שריבית המשכנתא הינה הדבר החשוב ביותר ומנסים לברר בפורום משכנתא מה הריבית "הטובה" היום. הם מוצאים שם מידע חלקי (שלא נאמר לעיתים שגוי) . מסטטיסטיקה שעשיתי על לקוחותיי גיליתי שמתוך 100,000 ש"ח חיסכון סכום החיסכון העיקרי (כ- 85,000) מגיע מבחירת מסלולי המשכנתא הנכונים (יש היום כ – 40 מסלולים) ורק כ – 15,000 ש"ח מגיעים ממשא ומתן על הריביות ( שזה מה שרוב הלקוחות מכירים).
ניתן להוריד המדריך משכנתא " 6 דרכים קלות לחסוך במשכנתא בלינק .http://ofirpeer.ravpage.co.il/robinhood
לשיחת ייעוץ ראשונית חינם ניתן להתקשר 0547137989

האם לבחור במסלולי המשכנתא שהבנק ממליץ עליהם?

בשנת 2015 חל גידול כ 25% במשפחות שלא עומדות בתשלומי המשכנתא מצב זה רק יחמיר כאשר יתחילו הריביות לעלות.(כיום ריבית בנק ישראל) 0.1% וברור שלא תישאר כך לתמיד).
רוב פקידי בנק משכנתאות בבנק היום ממליצים על חלוקת המשכנתא ל 3 מסלולים 1/3 1/3 1/3.
משכנתא של מיליון שקל ל 30 שנה תעלה "רק" 3,900 ש"ח אך צפוייה להגיע לשיא של 7,500 ש"ח.
אותה משכנתא בהחזר התחלתי של 4,800 ש"ח תגיע רק לשיא של 5,700 אך במקרה זה הכנסות הבנק "יקטנו" בכמעט 400,000 ש"ח. יש להניח שהבנקים לא ימליצו על מסלול זה אלא רק יועץ פרטי ימליץ על כך.

רווחי הבנקים ב 2015

 הכנסות הבנקים ב 2015 גדלו ב 33% ל 8 מיליארד ש"ח.
אתם האזרחים משלמים זאת ומאשרים זאת.
בבנק דיסקונט 100% מהמניות בידי הציבור , בבנק הפועלים 80%, בלאומי 94%, במזרחי טפחות 56% ובבינלאומי הציבור מחזיק 52%.
שכר 37 המנהלים הבכירים בבנקים ב 2015 הינו כ 150 מיליון ש"ח.

האם גם אתם מרוויחים 677,000 ₪ בחודש כמו מנכ"לית בנק לאומי?

הסיבות מדוע מחירי הדירות בישראל לא יירדו

ישראל אינה אירופה . ישראל אינה ארה"ב.
1. אצלינו יש ילודה לא של 1-2 ילדים למשפחה אלא יותר קרוב בממוצע ל 3
ילדים למשפחה.
2. אלפי משפחות יהודיות עולות מידי שנה לישראל מהתפוצות ומגדילות את
האאוכלוסייה (וזקוקים לדירה)
3.אלפי משפחות מאמינות בנדל"ן יותר מאשר בהשקעה אחרת .
4. יהודים מחו"ל (למשל: צרפת) קונים דירות להשקעה בישראל.

עם כל הכבוד למאמצי המדינה היצע עדיין הכמות החסרה עצומה. איני מאמין שמחירי הדירות יירדו. מקסימום תיקונים נקודתיים של 5-10% באיזורים שונים. בשמונה השנים האחרונות מחירי הדירות קפצו פי -2 , הם העלו ב 8% בשנת 2015 לפי שמאי ממשלתי.

*למעוניינים ניתן להתייעץ איתי כיצד לקנות דירה בצורה נכונה דירה להשקעה 0547137989 אופיר פאר יועץ משכנתאות.

במה להשקיע? מניו? נפט? דירה?

השווקים עוברים טלטלה בחודשים האחרונים.

מחיר המנייה אמור לשקף את היחס שבין שווי החברה לבין כמות המניות של החברה . אם זה כך הכיצד מניית הרשת החברתית לינקדין ירדה בשבוע שעבר ב 45% משווי של 25 מיליארד ל 13 מיליארד בלבד?

מחר חבית נפט עלה מכ 11 דולר ב 1998 לכ 145 דולר ב 2009 ולאחרונה שוב ירד לכ 30 דולר.

מחיר מניית דויטשה בנק ירד  בכ 13% ביומיים ועלה ב 54% יום לאחר מכן. האם נראה לכם הגיוני שמחירי הדירות יעלו ביום אחד ב 10% ולמחרת יירדו ב 5%?

ב10 השנים האחרונות השקעה בדירות ניצחה את ההשקעה בבורסה (161% לעומת 135%) , מניות יכולות להתרסק בקלות יחסית , עלות חבית נפט משתנה  בטווח יותר ארוך – חודשים/שנים , דירה לטעמי קונים כדי להחזיק לאורך זמן ומחירה לא מתרסק בין לילה בדרך כלל

 מה זה ביטוח חיים?

 הבנק נותן לכם כסף ו"פוחד" שחס וחלילה יקרה מוות של אחד מבני הזוג

(או שלך אם לקחת משכנתא בעצמך ללא בן/בת זוג)

ואז בן הזוג שיוותר בחיים לא יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא.

כדי למנוע מצב זה הבנק דואג לבטח את עצמו

ע"י כך שהוא דורש מכם לעשות ביטוח חיים בו הוא מוטב

(כלומר, שאם חס וחלילה הלווה ימות אזי חברת הביטוח

תכסה את יתרת המשכנתא והבנק יקבל את הכסף שלו).

מה זה ביטוח מבנה?

בעת לקיחת משכנתא נדרשים לוקחי המשכנתא לבטח את המבנה בביטוח מבנה.

הביטוח הוא מקיף וכולל בין היתר ביטוח כנגד רעידות אדמה ונזקי צנרת.

לפי הנחיות בנק  ישראל לוקחי המשכנתא רשאים לבטח את עצמם בכל חברת ביטוח בתנאי שהפוליסה תעמוד בדרישות הבנק.

מה זה מיחזור משכנתא?

     פעולה של סגירת משכנתא ישנה ופתיחת חדשה,

  •     החזר מלא של המשכנתא הישנה מכספי הלוואה חדשה.
  •     הפעולה מתבצעת על מנת לשפר מהותית את תנאי המשכנתא הישנה
  •     על ידי לקיחת הלוואה חדשה.
  •     החיסכון הכספי במיחזור משכנתא הוא רב אם הוא נעשה במקצועיות תוך הבנת השוק הפיננסי.
  •     המיחזור יכול להתבצע בכל בנק משכנתאות ולא רק בבנק למשכנתאות שבו נלקחה
  •     ההלוואה הישנה. רצוי לבצע משא ומתן עם לפחות שלושה בנקי משכנתאות שונים.
  •     במסגרת מיחזור המשכנתא אפשר לשנות  את מסלולי המשכנתא מצמוד ללא צמוד והפוך,
  •     מריבית קבועה לריבית משתנה והפוך, מצמוד מדד ללא צמוד  או לצמוד דולר וכד

כמה משפטים חשובים על יועץ משכנתאות (לא של הבנק)

ייעוץ משכנתא הינו נושא מורכב המחייב ידע כלכלי מצד אחד, והכרת הרגולציות של בנק ישראל בתחום מצד שני. יועץ משכנתאות מתמחה ספציפית בתחום משכנתאות ובעל ידע עשיר בתחום.
הבנת יועץ משכנתא את המשפחה לה הוא מייעץ, כמו גם את האפשרויות השונות בתחום (יש היום כ 40 מסלולי משכנתא) קריטית לבחירה נכונה של תמהיל משכנתא, מסלולי משכנתאות והתאמת ריבית משכנתא הנמוכה ביותר למסלול משכנתא מסוים.

מומלץ לבחור יועץ משכנתאות אמין שיש לכם "כימיה" איתו ושכבר בפגישה הראשונה עימו, בד"כ בחינם, יורגש שהוא רציני ומכיר מצוין את תחום ייעוץ משכנתאות ולוקח המשכנתא מרגיש בנוח איתו ברמה האישית.
חשובה האפשרות להתייעץ עם יועץ משכנתאות בצורה חופשית ותוך הצגת שאלות רבות ככל שיידרש ושתשובות היועץ יענו במקצועיות ובסבלנות.

היתרון הגדול של יועץ משכנתאות פרטי על פקידי המשכנתאות בבנק הינו שיועץ משכנתא פרטי הוא בלתי תלוי בבנק.

התגמול של יועץ המשכנתאות הפרטי בא מלוקח המשכנתא, ולכן האינטרס העיקרי של היועץ הוא לתת שירות מעולה ללוקח המשכנתא (הוא גם ירצה שתמליץ עליו לחבריך).

יועץ משכנתאות פרטי הוא לא שכיר של בנק משכנתאות ולא מקבל אף גמול מהבנק, ולכן הוא לא תלוי בבנק.

יועץ משכנתאות פרטי טוב מכיר מצוין את בנקי המשכנתאות ומתמחה במשא ומתן כספי בשם הלקוח שלו.
יועץ משכנתאות פרטי ימשיך את תהליך לקיחת המשכנתא רק עם הבנק שייתן ללקוח שלו את תנאי ההלוואה הטובים ביותר.

יועץ משכנתאות מכיר מצוין את הכללים, החוקים וההנחיות החדשות של בנק ישראל, הממשלה והבנקים.
עמלת יועץ משכנתאות היא בשוליים יחסית לגובה החיסכון שישיג ללווה.

מה זה מיחזור משכנתא?

inShare

מיחזור משכנתא הינו סילוק של הלוואת המשכנתא באמצעות לקיחת הלוואה חדשה.

נעשה זאת כאשר נחסוך סכום כסף ניכר ע"י החלפת המשכנתא "היקרה" במשכנתא זולה.