אם אתם מחפשים יועץ משכנתאות במרכז – הגעתם למקום הנכון.

אני מסייע בייעוץ משכנתאות ברכישת דירות במרכז, בעיקר בין חדרה לגדרה (אבל גם בשאר רחבי המדינה).

 

רוב אזרחי ישראל כבר מבינים שחובה לגשת לבנק עם יועץ משכנתאות פרטי, שייצג אותם למול הבנק.

שמי אופיר פאר, אני יועץ משכנתאות פרטי מזה 10 שנים, מתגורר ומשרדי ברמת-גן.

אני יועץ משכנתאות במרכז הארץ. החיסכון הממוצע שלי ללקוח כ 150,000 ₪.

אני מדריך במכללה אנשים איך להיות יועץ משכנתאות לפרנסתם.

באתר שלי www.ofirpeer.co.il תוכלו לקרוא מעל 100 חוות דעת עליי.

 

למה צריך יועץ משכנתאות פרטי?

הרחבתי על כך במאמר נפרד שלי

אבל בקצרה – 

משכנתא היא לרוב ההוצאה הכספית הגדולה ביותר של משפחה בישראל.

מדובר בהלוואה של מאות אלפי ₪ / מיליונים – כל טעות תעלה למשפחה כסף רב וחבל.

יועץ משכנתאות פרטי יסייע במספר נושאים חשובים:

א. התאמת ההחזר החודשי הנכון למשפחה. ההחזר כעת וההחזר בעתיד.

ב. בחירת מסלולי המשכנתא (צמוד / לא צמוד / קבוע / משתנה / פריים וכד') הנכונים ללקוח (ולא הנכונים לבנק).

ג. ניהול משא ומתן עם מספר בנקים להשגת הריביות הטובות ביותר האפשריות ללקוח.

ד. ניהול הסיכונים הכרוכים בלקיחת משכנתא.

 

אני מכיר משפחות רבות שרכשו דירה במסלולים לא נכונים, ולאחר 10 שנים של תשלומי משכנתא הם חבים לבנק בערך את אותו סכום משכנתא שלקחו במקור. אז הם מגיעים אליי ואומרים" "אופיר, עכשיו אנחנו מבינים שעשינו טעות לפני 10 שנים. בוא תעזור לנו בבקשה כי אחרת לעולם לא נסיים את תשלומי המשכנתא הזו".

 

ייעוץ משכנתאות בתל אביב יכלול בדיקת מצבו הפיננסי של הלקוח כעת ובעתיד כדי לקחת משכנתא יציבה ולא תנודתית שתגן עליו לאורך זמן 

ייעוץ משכנתאות בתל אביב מאתגר יותר מייעוץ משכנתאות בערים אחרות בארץ (לפחות לפי ניסיוני).

יועץ משכנתאות במרכז ויועץ משכנתאות בתל אביב , זה לא אותו הדבר.

מתוך הייעוצים הרבים שעשיתי למשפחות בתל אביב אני יכול להגיד בביטחון, שלרוב המשפחות שייעצתי להם בתל אביב מאפייני צריכה השונים ממשפחות באזורים אחרים בארץ.

אחוז ההכנסה המופנית לרכישת מזון (בעיקר ע"י חברות משלוחים כמו וולט, רסט, משלוחה, תן ביס וכדומה) ולבילויים במשפחות בתל אביב גבוה מניסיוני משמעותית לעומת ערים אחרות בארץ.

ייעוץ משכנתאות במרכז של יועץ משכנתאות פרטי בניגוד לייעוץ המשכנתאות בבנק (ששם עלולה להיות הטיה של המלצת פקיד המשכנתאות בבנק כיון שפקיד הבנק מתוגמל ע"י הבנק ומקבל הנחיות מהבנק) צריך להגן על הלקוח בהיבט ניהול הסיכונים, כמו גם לדאוג ללקוח למסלולי משכנתא נכונים, ולריביות טובות – כל זאת כדי שהלקוח יהיה מוגן וישלם כמה שפחות על המשכנתא לאורך חייה.

שנים רבות פקידי משכנתאות בבנק היו ממליצים על מבנה משכנתא מסוג שליש מסכום המשכנתא במסלול משכנתא קבוע צמוד למדד המחירים לצרכן, שליש משכנתא במסלול פריים, שליש משכנתא במסלול משתנה כל 5 שנים צמוד למדד.

מסלולים אלה טומנים בחובם סיכונים גבוהים בתקופת אינפלציה היות ורוב המשכנתא (שני שליש ממנה) צמודה למדד המחירים לצרכן. 

בתקופה זו (ינואר 2023) כאשר האינפלציה השנתית הינה ברמה של מעל 5% מאוד לא מומלץ לקחת משכנתא ששני שליש ממנה צמודה למדד המחירים לצרכן.

אתן לכם דוגמא מספרית להמחיש את הסכנות הטמונות באינפלציה והשפעתה בבחינת ייעוץ משכנתאות בתל אביב:

נניח שיש לנו משכנתא של מיליון ₪, והחודש מדד המחירים לצרכן עלה ב 1%. נניח שהחזר המשכנתא החודשי הינו 4,000 ₪ לחודש. (מטעמי נוחיות הדוגמא בחרתי מספרים עגולים). עקב עליית האינפלציה (מדד) ב 1% החוב שלנו לבנק עלה מ 1,000,000 ל 1,010,000. 

גם לאחר ששילמנו לבנק החודש 4,000 ₪ אנחנו רק בגלל ההצמדה חייבים לבנק לפחות 1,006,000 (הסכום המדויק תלוי בכמה מתוך ה 4,000 ששילמנו זה החזר על חשבון קרן המשכנתא וכמה זה החזר על חשבון ריבית המשכנתא).

כלומר אנו חייבים לבנק יותר מאשר היינו חייבים בחודש שעבר, וזאת למרות ששילמנו החודש 4,000 ₪ תשלומי משכנתא.

תחת הנחות העבודה לגבי האינפלציה, השתנות ריבית בנק ישראל (והפריים) והשתנות העוגנים של המסלולים המשתנים כל 5 שנים הצמודים למדד בהם אני משתמש בימים אלה אני מניח שמשכנתא של מיליון ₪ ל 30 שנה בריביות של היום תתחיל בהחזר חודשי של כ 4,900 ₪ לחודש, אך תגיע לשיא (ההחזר הכי גבוה לאורך חיי המשכנתא) של כ 8,100 ₪ לחודש. זו אינה משכנתא יציבה ! זוהי משכנתא תנודתית. לרוב לוקחי המשכנתאות בישראל לדעתי משכנתא שכזו אינה מתאימה.

ייעוץ משכנתאות בתל אביב צריך לכלול ביתר דגש את מצבו הפיננסי של הלקוח כעת ובעתיד תוך בחינת התפלגות ההוצאות של הלקוח.

יש להבין מה מצבו של הלקוח כעת: 

מה ההכנסות?, מה ההוצאות?, האם הוא שכיר או עצמאי?, כמה ילדים יש לבני הזוג?, האם הילדים בחינוך פרטי? (לרוב עד גיל 3 ההוצאות על חינוך גבוהות משמעותית מאשר לאחר מכן שהמדינה מממנת רוב עלויות החינוך), האם יש הלוואות היום? ועוד.

יש להבין מה מצבו של הלקוח בעתיד: 

האם ההכנסות יגדלו / יקטנו? האם מתוכנן שינוי תעסוקתי? כמה ילדים נוספים צפויים ומה הפער בשנים בין כל ילד?, האם צפויות ירושות?, האם צופים לפדות קרנות השתלמות או מקורות אחרים ולהכניס כסף להקטנת המשכנתא?, האם צופים שדרוג דיור ואיזה? ועוד.

 

ייעוץ משכנתאות – תל אביב , חיפה, באר שבע. קיימים סיכונים לא רק בערים הגדולות כמו שרואים כאן מתוך סיפור המקרה של יוחאי 

יוחאי הגיע אליי לאחר שפשוט רשם בגוגל "ייעוץ משכנתאות – תל אביב", מבלי ששמע עליי המלצות לפני כן.

אני משמש כיועץ משכנתאות במרכז הארץ ויוחאי הגיע אליי למשרדי ברמת גן.

ביקשתי מיוחאי שייכנס לאתר שלי www.ofirpeer.co.il ויקרא של מקצת מ 100 חוות הדעת שאספתי מלקוחות ופרסמתי שם, שיוריד את הספרים שכתבתי / יעיין במאמרים ובסרטוני היו טיוב שלי כדי שירגיש שאני באמת רוצה לעשות לו את ההכי טוב שאפשר, ושיש לי את כל האסמכתאות לכך שיידע שיקבל ממני ערך רב ביותר.

יוחאי רכש דירה רגילה בבניין רב קומות בליווי עו"ד, וכלל לא חשב שייתכן שהרכישה והמשכנתא יסתבכו להיות משהו מורכב.

יוחאי קיבל הצעת משכנתא מבנק מזרחי טפחות (סיפר לי שכשרשם בגוגל "ייעוץ משכנתאות – תל אביב" עלה באנר פרסומת שלהם וזה מה שגרם לו לפנות אליהם). 

יוחאי הגיש את כל המסמכים לבנק, קיבל אישור למשכנתא וחתם על הצעת המשכנתא שקיבל מבנק מזרחי טפחות. הכל התנהל כשורה, עד שהשמאי התריע שהדירה שיוחאי רכש אינה הדירה הנכונה לפי תשריט הבית המשותף. 

בכל רכישת דירה יד שניה הבנק למשכנתאות מבקש לקבל שמאות משמאי שעובד עם הבנק. זהו תהליך שגרתי. מה שלא היה שגרתי במקרה זה הינו שנעשתה טעות ברישומי הדירות והדירה שנרשמה על שם המוכרים של יוחאי הינה הדירה הצמודה (ולא הדירה שיוחאי רוכש) לפי תשריט הבניין.

כאשר השמאות הגיעה לבנק מזרחי טפחות הם הודיעו ליוחאי שהצעת המשכנתא שקיבל אינה תקפה, היות ויש סיכון מבחינת הבנק לתת משכנתא במקרה זה (במקרה שיוחאי לא ישלם את המשכנתא והבנק יצטרך למכור את הנכס, עקב הבעיה הנ"ל שנתגלתה הבנק יצטרך למכור את הנכס בשוק במחיר יותר מוזל).

בהתחלה בנק מזרחי כלל לא רצה לתת להם משכנתא.

יוחאי התעקש ולבסוף לאחר שהפעיל "קשרים" – בנק מזרחי טפחות הציע הצעת ריביות חדשה שגילמה תוספת עלות של כ 150,000 ₪ לאורך חיי המשכנתא.

אז יוחאי הבין שאם לא יכניס יועץ משכנתאות לעסקה הוא יפסיד כסף רב.

יוחאי פנה אליי בבקשת עזרה.

לאחר שחקרתי לעומקם של דברים והבנתי את כל המורכבות של העסקה פניתי למספר שמאים עד שמצאתי את האחד שיוכל להגן על העסקה בשמאות שהוא מכין בצורה שתיטיב בצורה הכי טובה עם יוחאי.

במקביל ותוך הסתייעות במידע מהשמאי החדש פניתי למספר בנקים למשכנתאות עד שמצאתי בנק שהיה מוכן לתת הצעה טובה יותר מההצעה המקורית של בנק מזרחי טפחות (ובכך חסכתי ליוחאי מעל ל 150,000 ₪) עם התניה קלה שלאחר קבלת החזקה של יוחאי בדירה הוא ועו"ד שלו יטפלו מול הטאבו בהסדרת רישומה של הדירה כנדרש (לצורך הסרת הסיכון שייווצר לבנק אם חס וחלילה יוחאי לא ישלם את תשלומי המשכנתא).

טעות שכזו יכולה להיות בכל רכישת דירה. לא משנה אם חיפשת יועץ משכנתאות במרכז או  ייעוץ משכנתאות – תל אביב / חיפה / באר שבע; החוכמה היא איך לסדר משכנתא בתנאים טובים גם במקרים הללו.

 

דניאל וכוכבה חיפשו יועץ משכנתאות במודיעין, וכשנפגשנו עזרתי להם לראות שבגלל שהילדים שלהם ללא משכנתא כדאי להם לרכוש את הדירה הרביעית על שמם של הילדים

אני חושב שניתן ללמוד הרבה מהסיפור של יוחאי וכוכבה שחיפשו יועץ משכנתאות במודיעין ולמרות שעיקר מוסר ההשכל מהסיפור אינו בתחום המשכנתאות, אני חושב שכדאי להכביר כמה מילים בנושא.

דניאל וכוכבה חיפשו יועץ משכנתאות במודיעין שיסייע להם לקחת משכנתא של 2,000,000 ₪ לרכישת דירה ב 4,000,000 ₪. לכאורה עסקה שגרתית ללא ייחוד. 

מהיותי יועץ משכנתאות במרכז דניאל וכוכבה הגיעו אליי לייעוץ.

במהלך השיחה שלי עימם התברר שלבני הזוג שלוש דירות בבעלותם והדירה הנרכשת הינה דירה רביעית.

הסבתי את תשומת ליבם להוראות החוק לפיהם בדירה רביעית מס הרכישה שיצטרכו לשלם על דירה רביעית ברכישה של 4,000,000 ₪ הינו כנראה 320,000 ₪ (8%). 

דניאל וכוכבה ציינו שהם כשלעצמם בכלל לא היו עושים את הרכישה, אבל מי שמעוניין ברכישה במיוחד הוא הבן שלהם מיכאל (רווק כיום) והדירה מיועדת בכלל להיות שלו בבוא היום.

הסברתי להם שכדאי להם להתייעץ עם עו"ד לוודא שמה שאני אומר נכון – אבל לדעתי אם הדירה תהיה רשומה ע"ש מיכאל (הם עדיין יכולים לקחת בעצמם את המשכנתא כדי לעזור לממן את הרכישה) לא יצטרכו לשלם 320,000 ₪ מס, אלא כדירה ראשונה יחידה בעלות שכזו מיכאל יצטרך לשלם רק 104,682 ₪ והפרש של מעל 200,000 ₪ (בין 320,000 שההורים ישלמו ל 105,000 לערך שמיכאל ישלם) הינו משמעותי ומצריך בירור לעומק ומחשבה נוספת. 

רוב הציבור חושב שמי שרוכש את הדירה הוא גם זה שמשלם את המשכנתא, אבל הדבר אינו מדויק.

ניתן להכניס למשל גם את ההורים למשכנתא ואז מי שישלם את המשכנתא הם ההורים (אפילו אם הילד בעצמו לא משלם דבר). השתמשתי באפשרות הזו כדי להמליץ לדניאל וכוכבה שיתייעצו עם עורך דין ואולי כדאי שהם ישלמו את המשכנתא, בעוד שהדירה תהיה רשומה על שם הבן שלהם (מיכאל)..

איני עו"ד בהשכלתי (אני מהנדס תעשיה וניהול עם תואר שני במנהל עסקים ותזה, ובעל רישיון תיווך) לכן אני נזהר במתן מידע ללקוחותיי, אבל אני חושב שחשוב להראות בכל עסקה היבטים משפטיים  / מיסויים שעליהם להתייעץ לגביהם עם איש מקצוע – הבדל של כ 200,000 בתשלומי מס הינה סיבה מספקת בדרך כלל ללקוחותיי להיעזר בשירותיו של איש מקצוע שיחווה דיעה בעניין.

אני חושב שכיועץ משכנתאות מסור וטוב חובתי להסתכל על התמונה הכוללת ופעמים רבות אני נלחם לשנות את לוח התשלומים שנקבע בין המוכרים והקונים (גם לעיתים קרובות לאחר שנחתם חוזה הרכישה) כדי שיתאים יותר למשכנתא ולמסלולים שלה (למשל בריבית הקבועה במשכנתא הריביות תקפות רק ל 24 יום) ולכן אני מתערב מול עו"ד שמייצג הקונים בעסקה.

פעמים רבות אני גם יוצר קשר עם רו"ח של הלקוח (לעצמאים, בעלי חברות).

במקרה של דניאל וכוכבה הם רק חיפשו יועץ משכנתאות במודיעין – אבל קיבלו גם תובנות בשווי של מאות אלפי ₪ בתחום המיסים.

 

סיפור מקרה מרגש של אביתר שחיפש יועץ משכנתאות אשקלון לרכישת דירה להשקעה, הגיע אליי והיה מרוצה מהשירות והחסכון

אביתר חיפש בגוגל "יועץ משכנתאות אשקלון" והגיע אליי היות ואני מופיע בגוגל כיועץ משכנתאות במרכז הארץ.

אביתר רצה לקנות דירה להשקעה והתלבט בין רכישה בשדרות לבין רכישה באשקלון.

למרות שאביתר הינו בחור תל אביבי כיון ששקל לרכוש באשקלון הוא חיפש יועץ משכנתאות אשקלון למזלו ולשמחתי הגיע אליי.

נפגשתי עם אביתר וניתחנו את היתרונות והחסרונות של כל השקעה.

כמובן שיש את הפרמטר של אחוז תשואה מהעסקה (בחישוב המסורתי מדובר בסכום השכירות החודשית כפול 12 לחלק במחיר הדירה).

אבל, ישנם גם פרמטרים חשובים נוספים כמו עליה צפויה במחיר הנדל"ן באזור (לכן אנשים רבים קונים דירות באזורים שיהיה בהם פינוי – בינוי למשל).

פרמטר נוסף שהיה חשוב לאביתר הינו קלות השכרת הנכס.

פעמים רבות קיומה של אוניברסיטה / מכללה ליד הדירה תורמת לבחירה לקנות דירה בסמוך כיון שאז יהיה קל יותר להשכירה.

במקרה של אביתר מכללת ספיר בשדרות הייתה שיקול לטובת שדרות.

מצד שני אשקלון עיר גדולה ומתפתחת.

יש לי רישיון תיווך, אך איני עוסק בכך בפועל. אבל אני שוקד להבין איזה אזורים בארץ טובים להשקעה, ואביתר שמח להיעזר בידע הזה שסיפקתי לו.

כמובן ששיקול נוסף הוא מציאת דירה במחיר אטרקטיבי (לעיתים רכישה מכונס נכסים, זוג שמתגרש, מספר ילדים שמתחלקים בתמורה ממכירת דירת ירושה וכד' מקרים דומים יכולים להביא לרכישה במחיר הנמוך ממחיר הדירה בשווי שוק אמיתי).

ניתחתי עם אביתר את החלופות השונות (כמה כסף יכול לגייס, מה החלופות האחרות להשקעה של כסף זה, כמה משכנתא יוכל לקבל, בכמה יוכל להשכיר את הדירה, מה יהיה החזר המשכנתא, בכמה יעלה ערך הדירה וכד') והגענו להחלטה שהמשתלמת ביותר והמתאימה ביותר תהיה דירה להשקעה באשקלון.

ההתלבטות בין אשקלון ושדרות הוכרעה לטובת אשקלון. אולי בתת מודע אביתר ידע שזו האפשרות המועדפת (כתב בגוגל "יועץ משכנתאות אשקלון" ולא כתב "יועץ משכנתאות שדרות").

בנינו תמהיל משכנתא (הרכב מסלולי משכנתא הכולל מסלול, שנים וסכומים) שמתאים לאביתר.

אספתי מאביתר את המסמכים הנדרשים (תלושי שכר, דפי חשבון בנק וכדומה) והגשתי את בקשת המשכנתא למספר בנקים.

עשיתי תחרות בין הבנקים, עזרתי לאביתר לבחור את הבנק המשתלם ביותר וליוויתי את אביתר לחתימות בבנק שיצא הכי זול.

משם והלאה התהליך היה מהיר עד שהדירה הייתה בבעלותו של אביתר.

אשמח לעזור גם לכם – אופיר פאר  054-7137989 יועץ משכנתאות אשקלון / יועץ משכנתאות במרכז.