למה תעדיפו להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתאות פרטי
ולא כזה שעובד באחד הבנקים?

נעים מאד! שמי אופיר פאר. העיסוק שלי הוא יעוץ משכנתא פרטי.
אני יוצא המערכת הבנקאית שמכיר את התנהלות המערכת מבפנים,
ולכן אוכל מאוד לעזור לכם מול הבנקים

לדעתי יעוץ משכנתא פרטי זה העיסוק הכי כייפי בעולם ושהכי תורם לאנשים.
לפי סטטיסטיקה שעשיתי בעבר על לקוחות שלי החיסכון הממוצע שלי ללקוח הוא 150,000 ₪.
תראו לי עוד מקצוע שכל כך מיטיב עם אנשים?
נתון זה של 150,000 ₪ היה כשמשכנתא ממוצעת הייתה 600,000₪. לכן כעת כשמשכנתא ממוצעת הינה
1,000,000 ₪ אני מניח שהחיסכון שלי ללקוח ממוצע הינה 250,000 ₪. בהזדמנות אבצע שוב סטטיסטיקה
חדשה
בתקופה זו שסכום משכנתא ממוצעת כמיליון ₪ כל הפרש ריביות בין הצעות שונות הינו משמעותי ביותר
בהלוואה שנלקחת לשנים רבות.
והדבר שמשפיע הכי הרבה על המשכנתא הוא הרכב מסלולי המשכנתא הנבחרים. דבר שיכול להביא לחיסכון
של מאות אלפי ₪ מרובים כאשר לוקחים את מסלולי המשכנתא הנכונים ללקוח (ולא את אלו שטובים לבנק).
עבדתי בבנק דסקונט 8 שנים. כל בוקר קיבלתי 4-5 עמודי מידע של הנחיות מההנהלה.
אני מכיר "מבפנים" את החשיבה הבנקאית.
קורס ייעוץ משכנתאות לא עשיתי בבנק, אלא במכללה פרטית (כיום אני מלמד בעצמי ייעוץ משכנתאות).
יש הבדל גדול בין הראיה של פקיד המשכנתאות בבנק, לבין הראיה של יועץ משכנתאות פרטי שאינו מקבל
הנחיות מהבנק, ויכול לבנות תמהיל כאוות נפשו ללא מגבלות כלשהן של הבנק ורק לטובת הלקוח.
שנים הבנקים בנו ללקוחות שלהם והמליצו על תמהיל שלישים (שליש מסכום המשכנתא במסלול פריים, שליש
מסכום המשכנתא במסלול משתנה כל 5 צמוד, שליש מסכום המשכנתא במסלול קבוע צמוד למדד). זו הייתה
המשכנתא כנראה הריווחית ביותר לבנק (תחת המגבלות ש"ידוע" בשוק שריבית הפריים הינה הזולה ביותר).
בנקים שונים הכניסו מגבלות שונות אצלהם שייתכן שעזרו לריווחיות הבנק על חשבון כדאיות העסקה ללקוח
(למשל הנחו את הפקידים לעודד מסלול קבוע צמוד על פני קבוע לא צמוד או הנחו להגביל את אחוז הפריים
ל30% או אף ל 25% במקום שיהיה שליש מסכום המשכנתא).
שמי אופיר פאר ואני עוסק ביעוץ משכנתא פרטי.
אני מהנדס תעשיה וניהול (בוגר אוניברסיטת ת"א) ובעל תואר שני במנהל עסקים (כולל תזה) – דבר שמאפשר
לי פתרון יצירתי למצבים שדורשים זאת.
אני חבר התאחדות יועצי המשכנתאות, ובעל רישיון תיווך (שעשיתי להעשרה, איני עוסק בתיווך).
אני מתעסק כל היום רק ביעוץ משכנתא פרטי.
זה לא אצלי "כובע שני" כפי שזה לפעמים אצל רואי חשבון / יועצי מס שלמדו יעוץ משכנתא פרטי להעשרה
ועוסקים בכך באופן מזדמן.

כדי להכיר אותי קצת יותר אני ממליץ שתכנסו לאתר שלי www.ofirpeer.co.il.
באתר שלי תוכלו:
להוריד חינם עותק דיגיטלי של הספרים שכתבתי
לקרוא מאמרים שכתבתי בעיתונות (וואלה, דה מרקר, ישראל היום וכד')
לראות ריאיונות וידאו והופעות בטלוויזיה
תוכלו לקרוא מעל 100 חוות דעת שכתבו עליי לקוחות מרוצים שקיבלו ממני שירותי יעוץ משכנתא פרטי.
תוכלו לצפות בכ 50 סרטונים קצרים שהפקתי להסבר על נושאים שונים בעולם המשכנתאות (מהסבר על
מסלולי המשכנתא השונים, דרך מה השיקולים השונים בלקיחת משכנתא וכלה באיך לקנות דירה ראשונה /
שניה ללא הון עצמי).
אני מסתכל על המשפחה כמכלול, ולכן אני שואל שאלות קצת פולשניות (כגון כמה ילדים עוד יהיה לכם) –
הסיבה לכך הינה שלהורים לילדים עד גיל 3 בדרך כלל יש הוצאה נוספת של לפחות 3,000 ₪ בחודש (לפי
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) על חינוך (שהינו פרטי בגילאים אלה), חיתולים, תחליף חלב וכד'. לצד
שאלות בדבר צפי שינוי הכנסות והוצאות עתידי (כרגע סטודנטים ועוד כמה שנים ההכנסה תעלה וכדומה).
חשוב לי להבין מה המטרות של כל משפחה (לסיים את המשכנתא כמה שיותר מהר? לקנות נכס נוסף
להשקעה בעתיד? לשדרג דיור? ומתי כל פעולה היו רוצים שתתרחש) –
פעמים רבות אני מגדיר מראש מול העו"ד שצלווה את העסקה לוח תשלומי רכישת הדירה או מבקש לשנות את
החוזה שנחתם בין המוכרים והקונים (על מנת שלוח תשלומי תמורת מכירת הדירה יתאים להרכב מסלולי
המשכנתא הנכון המומלץ לדעתי) .
אני מנהל משא ומתן עם מספר בנקים כדי לקבל את הריביות הנמוכות ביותר האפשריות על תמהיל המשכנתא
הנבחר בעסקה הנתונה.
אני דואג שהכסף יגיע למוכר בזמן וללא לחץ.
ההתחייבויות שלי אל מול לקוחותיי הן ברורות:
1. לחסוך ללקוח עשרות / מאות אלפי ₪.
2. לבנות את תמהיל המשכנתא החסכוני והמשתלם ביותר שיהיה יציב ובמינימום סיכונים.
3. לחסוך ללקוחותיי זמן, בירוקרטיה, כאבי ראש והפסד ימי עבודה.
4. לשפר כל הצעה שישיג הלקוח בעצמו מהבנק.
5. להשיג את הריביות הטובות ביותר האפשריות לו ולעסקה.
גם שנים לאחר שלקוחותיי לקחו את המשכנתא הם מוזמנים להתקשר אליי ולהגיד: "הי אופיר. זוכר שאתה יועץ
משכנתאות פרטי שלנו? יש לנו שאלה קטנה. פדינו קרן השתלמות של 100,000 ₪. איזה ממסלולי המשכנתא
שבנית לנו לפני 15 שנה אתה ממליץ לסגור כעת?"; ותמיד אענה בכיף ובאהבה. משכנתא הינה התחייבות רבת
שנים ובדרך משתנים הרבה דברים אצל כל משפחה.
אני חושב שחובה לבדוק את המשכנתא כל כשנתיים עקב שינויים שחלו במשפחה (ילדים נוספים שנכנסו
למשפחה או ילדם בוגרים שעזבו את הבית, שינוי בשכר, שינוי משכיר לעצמאי ועוד), עקב שינויים שחלו
בכלכלה המקומית והעולמית (למשל ראו השפעת הקורונה או מלחמת אוקראינה – רוסיה השפיעה), עקב שינויי
רגולציה (למשל השינוי שעשה בנק ישראל שאפשר להגדיל את רכיב הפריים במשכנתא משליש לשני שליש),
עקב כניסתם של מתחרים חדשים לשוק (למשל כשבנק ישראל אסר על הבנקים למשכן דירה קיימת לטובת
רכישת דירה נוספת), עקב פתיחתם של מסלולי משכנתא חדשים (למשל מסלול המבטיח שלא תהיה ללקוח
עמלת פירעון מוקדם לעולם) ועוד.
יחד עם זאת, כשאני בונה את המשכנתא – אני מנסה לתכנן אותה קדימה כאילו תהיה ללא שינוי ושתשרת את
המשפחה לכל אורך חייה (בד"כ 30 שנות משכנתא). אני עוקב ברמה היומית אחר הפרסומים של בנק ישראל
(בפרט) ושל המדינה בכלל לגבי צפי תשואות אג"ח, שינויי ריבת בנק ישראל צפויים וכדומה פרמטרים
ולתקופות זמן שונות (עד 5 שנים, …עד 25 שנה) כדי להתאים את בניית המשכנתא עם מיטב הידע והמידע
הקיימים כעת שיכולים לשמש לבניית המשכנתא הנכונה ללקוח.
יעוץ משכנתא פרטי לדעתי זו אומנות.

תרוויחו הרבה יותר אם תשמשו בשירותי ייעוץ משכנתאות פרטי
שמכשיר אנשים למקצוע ייעוץ משכנתאות
שירותי ייעוץ משכנתאות פרטי כמו כל מקצוע חייבים לקחת ממומחה.
יש היום בישראל כ 3,000 יועצי משכנתאות פרטיים.
חלקם טובים יותר וחלקם טובים פחות.
חלקם רואים את עצמם רק כמנהלים משא ומתן מול הבנקים על הריביות בשם הלקוח.
חלקם מבינים את תפקידם בהקשר הרחב הרבה יותר.
יש היום כ 5 מכללות בישראל שמלמדות את המקצוע איך להיות יועץ משכנתאות פרטי.
אני אחד מהמרצים הללו שמלמד במכללה את המקצוע איך להיות יועץ משכנתאות פרטי.
אני רואה בשיעורים שאני מעביר את כל קשת האנשים שמגיעים ללמוד את המקצוע.
מכאלה ששמעו שאפשר להרוויח כסף "קל" במקצוע (לכאורה), ועד לכאלו שבאמת חדורי מוטיבציה להפוך
עולמות לעשות ללקוח את ההכי טוב שניתן, בכל מה שבכוחם להשפיע.
עד היום כדי לעסוק בייעוץ משכנתאות פרטי אין צורך בשום בחינה או הכשרה שמחויבת לפי חוק.
עובדה זאת מעצימה את חוסר המקצועיות של חלק מיועצי המשכנתאות הפרטיים.
הקלות הבלתי נסבלת הזו שכל אדם בישראל יכול מחר בבוקר להכריז על עצמו כיועץ משכנתאות פרטי
ולהתחיל לעסוק בייעוץ משכנתאות פרטי מקוממת מאוד. הדבר גורם להרס המקצוע כאשר שומעים את
מעשיהם של חלק מיועצי המשכנתאות הלא איכותיים.
אני במיוחד שלמדתי מהנדס תעשיה וניהול 4 שנים, שעשיתי תואר שני במנהל עסקים, שעשיתי תזה לקראת
לימודי דוקטורט וסיימתי 24 שנות לימוד (כולל הנדסאי שעשיתי בדרך) ונבחנתי בכל כך הרבה בחינות קשה לי
עם זה שלעסוק במקצוע ייעוץ משכנתאות פרטי לא נדרשת שום הכשרה.
אפילו כשעשיתי (לצורך העשרה בלבד. איני עוסק בכך בפועל) רישיון למתווך נדרשתי לעבור בחינה (אמנם
אמריקאית) בציון 60.
כיום יש בישראל התאחדות של יועצי משכנתאות המאגדת בתוכה כמחצית מיועצי המשכנתאות בישראל (כ
1,500 מתוך כ 3,000). כיום כל יועץ משכנתאות שרוצה להצטרף להתאחדות חייב לעבור מבחן כדי להצטרף
להתאחדות. כאמור, בעבר לא היה צורך בבחינה, וכמחצית מיועצי המשכנתאות בישראל כלל אינם חברים
בהתאחדות ולפיכך כמובן שלא נדרשו לעבור בחינה.
מי שלמד במכללה את המקצוע איך להיות יועץ משכנתאות פרטי יש להניח שעבר תרגולים / מבחן כדי לסיים
את הקורס. יש שוני בין מכללה למכללה בנושא זה.
כשאני מדריך אנשים איך לעסוק בייעוץ משכנתאות פרטי אני דואג ללמדם את כל מה שאני יכול כולל לדעת
לעצור משפחות שחושבות להיכנס לעסקה שלדעתי רק יסתבכו איתה (גם במחיר שלא ייקחו אותו כיועץ שלהם
ולוותר על פרנסתי מהם) ולהיות שקופים כמה שיותר בתהליך מול הלקוח (כולל לכמה יעלה ההחזר החודשי
של המשכנתא לאורך השנים ומה תהיה העלות הכוללת של המשכנתא לאורך השנים).
שוק המשכנתאות הינו שוק דינמי שמשתנה תדירות.
בנק ישראל מכניס רגולציות רבות, בניסיון להקל על האזרחים ובניסיון לצנן את שוק הדיור ולהוציא את
המשקיעים מהשוק כדי שסך הדירות שיש בשוק יספיקו לרוכשים של דירה ראשונה / משפרי דיור ולא
משקיעים.
בנוסף הצטרפו בשנים האחרונות לשוק המשכנתאות חברות חוץ בנקאיות רבות שמאפשרות קיומן של עסקאות
שהבנקים לא יכולים לבצע (הבנקים מצויים תחת הוראות בנק ישראל, חברות הביטוח ושאר החברות החוץ
בנקאיות לא כפופות להוראות בנק ישראל).
לפיכך מוצרים כמו מישכון דירה קיימת לצורך רכישת דירה חדשה, משכנתא בגובה 85-90% משווי הדירה
וכד' קיימות רק בחברות החוץ בנקאיות ולא קיימות בבנקים.

מתוקף זה שאני צריך להכיר כמרצה את כל האפשרויות הקיימות בשוק מרוויחים גם הלקוחות שלי
שיודעים שאני מעודכן בכל האפשרויות הקיימות בשוק הבנקאי והחוץ בנקאי (כולל הנחיות רבות של בנק
ישראל שרוב פקידי הבנקים לא יודעים – לדוגמא שמשכנתא של עד 120,000 ₪ ניתן לקחת רק במסלול פריים
ואין חובה לקחת במסלול קבוע).
זו רק דוגמא אחת מיני רבות.
לכן לדעתי מי שרוצה לקחת שירותי יועץ משכנתאות פרטי כדאי שייקח מישהו שלא רק עוסק בייעוץ
משכנתאות פרטי, אלא מישהו שגם מלמד את זה !
העדיפו לקבל שירותי ייעוץ משכנתאות בלתי תלוי שיש עליו מעל 100
חוות דעת
שירותים של ייעוץ משכנתאות בלתי תלוי ייתן לכם רק יועץ משכנתאות פרטי שמייצג אתכם למול הבנק.
שירותים של פקיד המשכנתאות של הבנק לעולם יהיו בסכנה שהינם לא המדויקים ביותר עבורכם. עבדתי בבנק
דסקונט 8 שנים. קיבלתי כל בוקר 4-5 עמודי מידע מהבנק עם הנחיות. יש סכנה שהמידע הזה מוצג מזווית של
הבנק – מה שטוב לבנק. ולא מזווית הלקוח – מה שטוב ללקוח.
שנים רבות נחשב מסלול הפריים כמסלול הזול והטוב ביותר והיתה מגבלה של בנק ישראל שמגבילה את הבנק
מלתת יותר משליש מהמשכנתא במסלול זה. עמו כן תקופות ארוכות נחשב המסלול הקבוע לא צמוד למסלול
העסיף לעומת המסלול הרבוע צמוד.
בתקופות שונות בבנקים שונים ניסו ליצור הגבלות על הפריים / המלצות להמליץ ללקוחות על מסלול הקבוע
צמוד (ולא המסלול הקבוע לא צמוד) בהנחיות של הבנק לפקידיו.
בתור מרצה במכללה שמלמד יועצים איך לעסוק בייעוץ משכנתאות בלתי תלוי אני נפגש גם עם סטודנטים
שחשוב להם הרווח המהיר מעסקה מול הלקוח, ופחות לעשות ללקוח את ההכי טוב שאפשר.
כדי שלקוחותיי הפוטנציאליים יידעו להבדיל ביני לבין יועצים אחרים עשיתי לפני מספר שנים פרויקט בו פניתי
לכל לקוחות העבר שלי ואספתי מהם מעל 100 חוות דעת כתובות (חלקם גם עם תמונות) על השירות המקצועי
שנתתי להם.
ניתן להכנס לאתר שלי ofirpeer.co.il ולהתרשם מאוסף 100 חוות הדעת שאספתי מלקוחות עבר שלי
כדי שהלקוחות הפוטנציאליים שלי יבינו – כך נראה שירות איכותי של ייעוץ משכנתאות בלתי תלוי וכזה
יועץ משכנתאות פרטי אנו רוצים !

הגעתי מעולם הנדל"ן ואתם יכולים להתייעץ איתי לפני קניית הדירה,
מכיוון שחוץ מהיותי יועץ משכנתא פרטי אני מבין בהשקעות נדל"ן
אמנם עיסוקי העיקרי הינו יועץ משכנתא פרטי. אבל יש לי גם הכשרות נוספות: מהנדס תעשיה וניהול
(מאוניברסיטת ת"א), תואר שני במנהל עסקים (מאוניברסיטת בן גוריון) כולל תזה.
בנוסף יש לי רישיון תיווך.
למרות שאיני עוסק בפועל במתן שירותי תיווך, אני לומד כל הזמן וחוקר כל מידע שאני מוצא לנכון על מהם
אזורי ההשקעה המומלצים.
ישנם אזורים מומלצים מתוקף קיומם של מכללות שהסטודנטים בהם צריכים דירה שיוכלו לשכור – כמו בקרית
שמונה – מכללת תל-חי, וכמו בבאר שבע (אוניברסיטת באר שבע, מכללת סמי שמעון ועוד).
ישנם אזורים שלא הייתי ממליץ לקנות בהם (כמו חריש – שרוויה במשקיעים וקשה להשכיר בה דירה).
ישנם אזורים שיש בהם אוניברסיטאות אך פחות מומלצים (כמו חיפה).
ישנם אזורים שדירות רבות בהם מיועדות לפינוי- בינוי כמו קריית-ים.
ישנם סיבות נוספות (רכבת קלה, פרויקטי פינוי-בינוי, כבישי רוחב שנבנים במדינה ומקצרים זמן ההגעה למרכזי
התעסוקה וכדומה).

לי בעצמי יש 2 דירות להשכרה בפרויקטים של פינוי-בינוי ואני משקיע בנדל"ן – כך שאני חושב שמשקיעים
שרוצים לקבל המלצות / להתייעץ / רוצים יועץ שמבין את ההתלבטויות שלהם (האם שווי הנכס יעלה? האם
המשכנתא תהיה בהחזר חודשי בערך בשווי השכירות שנקבל וכד') יקבלו מענה מקצועי ממני לא רק בהיבט
של יועץ משכנתא פרטי , אלא גם בהיבט של איפה להשקיע והאם כדאי.
פעמים רבות אני יושב עם משקיעים ומנתח השקעה בנדל"ן למול השקעה בשוק המניות וכדומה.
נקודה מעניינת למחשבה – כשמשקיעים 250,000 ₪ במניה והיא עלתה ב 10% אזי הרווח שלנו הוא 25,000
₪. כשמשקיעים 250,000 ש"ח יחד עם 750,000 ₪ משכנתא בדירה של מיליון ₪ והשווי שלה עלה ב 10%
אנו מרוויחים 100,000 ₪ כי אנו מרוויחים עליה של 10% על כל שווי הנדלן כולל חלק הבנק שמומן
במשכנתא).
כך בכובע אחד (וללא תוספת עלות) לקוחותיי מקבלים שירותים של יועץ משכנתא פרטי + ייעוץ בהשקעת
נדל"ן.