בעיקר במקרים "מורכבים" של משכנתא, ייעוץ חוסך לכם
הרבה זמן, טרטור ו… כסף. הרבה כסף

בלקיחת משכנתאות יועצים יכוונו אותך לבנק המתאים לעסקה,
למשל יש בנק שמתאים ביותר לרוכשים דירה מעבר לקו הירוק
לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשליש מהמשפחות בישראל יש משכנתאות – יועצים פרטיים הפכו להיות
חלק אינטגרלי מתהליך לקיחת משכנתא. כיום כחצי מלוקחי המשכנתאות בישראל נעזרים כשהם לוקחים
משכנתא בייעוץ פרטי של יועץ משכנתאות.
לבנקים השונים למשכנתאות בישראל יש הנהלות עם מדיניות אשראי שונה קצת זו מזו.
יש בנקים עם מדיניות אשראי יותר נוקשה שרוצים רק לקחת מעולים עם הכנסות גבוהות.
יש בנקים שמוכנים לקבל גם לקוחות יותר חלשים (ולעיתים אף כאלו שאולי הסתבכו קצת כלכלית בעבר)
וכמובן יתמחרו את הריבית בהתאם לחוזק הלקוח.
חשוב לציין גם שמדיניות הבנק משתנה מעת לעת כאשר מנהל בכיר נקלט בבנק ומוביל מדיניות קצת אחרת
ממה שהיה בעבר.
כך למשל לאחרונה בנק דסקונט מוכן לקבל גם דירות מחולקות ל 2.
כשחושבים על משכנתאות יועצים חייבים להיות כאלו שמכירים את המערכת הבנקאית בכלל, ומכירים את
המצב נכון לעכשיו.
מדיניות תמחור של עסקאות והצעות הריביות שהבנקים למשכנתאות נותנים משתנות לאורך ציר הזמן.
למשל בנק טפחות פעם היה הבנק הכי זול במדינה. לאחר מכן הוא הפך להיות אחד הבנקים היקרים במדינה.
היום הוא משהו באמצע – מתחיל ביקר אבל יכול לרדת גם להיות זול, כדי להתחרות כשמביאים הצעה נגדית
מבנק אחר.
אני זוכר שבתקופה שעבדתי בבנק דסקונט (עבדתי שם 8 שנים) ויכולתי לקבל ריביות טובות מתוקף זה – פעם
אחת לקחתי משכנתא בדסקונט, ופעם אחרת לקחתי את המשכנתא בטפחות שהיה יותר זול ממה שיכולתי
לקבל בדסקונט באותה עת כעובד בנק.
הנהלות הבנקים קובעים לבנקים את מדיניות מתן האשראי ותמחורו:
למשל יש בנקים שלא ירצו לתת כלל משכנתאות ליישובים שמעבר לקו הירוק. יש בנקים שיהיו מוכנים לתת
לרכישה ביישובים גדולים (כמו אריאל), אך לא להתנחלויות קטנות. יש בנקים שיהיו מוכנים תמורת רישום
בטוחה מתאימה (גם אם זה רישום של הנכס בטאבו הירדני) לתת משכנתא.
כשמדברים על סוג זה של משכנתאות יועצים יסבירו לכם שיש בכל הבנקים הלימה בין סיכון העסקה לריבית
שיקבל הלקוח – ככל שהעסקה מסוכנת יותר מבחינת הבנק, כך הריבית שייתן גבוהה יותר.
אנסה להסביר את הרציונל של מתן ריבית גבוהה יותר ביישובים מעבר לקו הירוק:
הסיבה שבנקים נותנים במשכנתא ריבית יותר נמוכה מאשר בהלוואה רגילה, והסיבה שבכלל מוכנים לתת
משכנתאות של מאות אלפי ₪ / מיליונים הינה שיש לבנק בטוחה (נכס). אם הלקוח לא משלם את המשכנתא

בזמן אזי הבנק יכול "להחרים" את הנכס ולמכור אותו בשוק החופשי, ולקבל את מה שהלקוח חייב לו מתמורת
המכירה הזו.
נניח לצורך הדיון שהנכס הוא בית שרכש יהודי בלב כפר ערבי מעבר לקו הירוק. היה והלקוח לא ישלם את
המשכנתא והבנק ירצה למכור את הבית כדי לקבל את מה שחייבים לו – אזי יהיה מאוד קשה למצוא קונה
מתאים (אולי רק ערבי בן אותו הכפר). מעט מאוד אנשים יהיו מוכנים לקנות את הבית הזה. הבנק עלול
להפסיד בעסקה זו ולכן לא ירצה לתת משכנתא שם.
בכל משכנתא – ייעוץ טוב עושה את ההבדל בין לקיחת משכנתא בינונית לבין לקיחת משכנתא איכותית.
מסיבה זו כשלוקחים משכנתאות יועצים שאתם נעזרים בהם חייבים להיות כאלו ש"חיים" את עולם
המשכנתאות ויידעו לכוון לבנקים הנכונים הרלוונטיים לעסקה (שלא תקבלו תשובה שלילית או ריביות יקרות).

ליווי בלקיחת משכנתא חשוב ביותר כשאחוז המימון (הסכום של
המשכנתא מתוך העלות של הדירה) של העסקה גבוה
תפקידם של יועצי המשכנתאות הפרטיים הוא ליווי בלקיחת משכנתא למי שהולך לקנות דירה.
היום צעירים רבים שרוצים לקחת משכנתא זקוקים לליווי בלקיחת משכנתא כשהם מקבלים סירוב לבקשתם
כשהם ניגשים לבנק למשכנתאות.
לא כולם מכירים את הוראות בנק ישראל הרלוונטיות. ההוראה הנפוצה ביותר הינה שכאשר קונים דירה יש
להביא 25% הון עצמי וניתן לקחת משכנתא של 75% משווי הבית. בתקופה זו שמחירי הנדל"ן גבוהים לצעירים
רבים אין את ה 25% הון עצמי.
גם לצעירים שעובדים בהייטק ומשתכרים משכורות יפות לרוב חסר את ה 25% הון עצמי שהבנקים דורשים
לפי הוראות בנק ישראל.
מסיבה זו כשלוקחים משכנתאות יועצים שאתם נעזרים בהם צריכים לדעת לעזור בתהליך ליווי בלקיחת
משכנתא לסייע לכם לקחת 85% , 90% ואף 100% מימון כדי שתוכלו לרכוש דירה.
הדבר אפשרי. יש היום חברות חוץ בנקאיות שיכולות להעמיד את המימון החסר בין ה 75% שכעקרון כל בנק
למשכנתאות יכול להעמיד לכם ועד ה 85% / 95% / 100% שאתם זקוקים להם.
ייעוץ כזה יאפשר קיומה של עסקה ויאפשר לכם לקנות דירה.
יש לשים לב גם כאשר לוקחים 75% מימון למלכודות אפשריות בדרך שימנעו מכם להשיג את ה 75% מימון
הנדרש.
המלכודות העיקריות הן:
1. בתהליך לקיחת משכנתא יש עלויות נלוות רבות (שיפוצים, מדד תשומות הבניה ברכישה מקבלן,
מתווך, עו"ד, אדריכל, יועץ משכנתאות, ריהוט ומיזוג הבית ועוד). הוצאות אלה מגדילות את ההשקעה
הנדרשת בדירה, בעוד שהבנק למשכנתאות נותן רק 75% משווי הדירה נטו. מומלץ לכמת את כל
ההוצאות האלה מראש ולדעת שהן צריכות להגיע מהון עצמי שלכם.
2. כשיועץ משכנתאות פרטי נותן לכם ליווי בלקיחת משכנתא הוא בטח יגיד לכם ש 75% שמקבלים
מהבנק הם משווי הדירה. למה הכוונה? הכוונה שיתכן ששמאי יעריך את הדירה בשווי הנמוך ממחיר
הרכישה. במקרה זה תקבלו סכום כספי נמוך יותר. הבנק נותן 75% מהסכום הנמוך מבין 2 מספרים
(סכום רכישת הדירה בחוזה, שווי הדירה לפי הערכת שמאי). במקרה שרכשתם דירה בשני מיליון ₪
וחשבתם שתקבלו מהבנק למשכנתאות 1,500,000 אתם עלולים להיות מופתעים כשהשמאי יעריך
את הדירה ב 1,900,000 ואז תקבלו מהבנק למשכנתאות רק 1,425,000 ₪ (75% מ 1,900,000)
ואז ייחסר לכם להון העצמי 75,000 ₪. חשבתם שתזדקקו להון עצמי של 500,000 ₪ ומסתבר
שאתם נדרשים להון עצמי של 575,000 ₪ (כיון שהבנק נותן משכנתא 1,425,000 מתוך
2,000,000 ) ואת השאר אתם נדרשים להשלים בעצמכם. כדי להימנע מבעיות כאלה כדאי לבצע
שמאות מקדימה. שמאות מקדימה אמנם תהיה יקרה יותר אבל תמנע מכם להגיע לחוסר כספים.
תדעו מראש האם הדירה שווה 2,000,000 או 1,900,000בלבד לפי הערכת שמאי.

נקודה חשובה נוספת שיש לשים אליה לב כשאתם מקבלים ליווי בלקיחת משכנתא הינה שיועץ המשכנתאות
הפרטי שלכם חייב להסביר לכם שיש לפי הוראות בנק ישראל רמות תמחור שונות באותם מסלולים ולאותה
תקופת זמן הנגזרים מאחוז המימון שאתם לוקחים. ככל שאחוז המימון גבוה יותר הריביות גבוהות יותר. לפי
הוראות בנק ישראל רמות המימון הינם:
1. עד 45% משווי הנכס (למשל משכנתא של עד 900,000 ₪ בשווי נכס של 2,000,000 ₪).
2. עד 60% משווי הנכס (למשל משכנתא של עד 1,200,000 ₪ בשווי נכס של 2,000,000 ₪).
3. עד 75% משווי הנכס (למשל משכנתא של עג 1,500,000 ₪ בשווי נכס של 2,000,000 ₪).
יש בנקים שהוסיפו רמה רביעית של 70% משווי הנכס (למשל בנק דסקונט).
כל הנאמר לעיל הינו לגבי רכישת דירה ראשונה. לגבי משדרגי דיור (למשל מוכרים נכס ב 1,000,000
₪ וקונים ב 2,000,000 ₪ בנק ישראל מגביל את סכום המשכנתא האפשרי ל 70% (במקום 75%)
משווי הנכס הנרכש (כלומר משכנתא של 1,400,000 ₪ כשאני מוכר נכס של מיליון ₪ וקונה נכס
בשווי 2,000,000 ₪).
כפי שראינו יש לשים לב לאחוזי המימון (במיוחד באחוזי מימון גבוהים) גם כשיש יועץ משכנתאות
פרטי שמסייע לכם בליווי בלקיחת משכנתא.

שירותי ייעוץ ללקיחת משכנתא לרכישת נכס מסחרי
יועץ משכנתאות פרטי יכול לעזור לכם רבות אם אתם צריכים ייעוץ ללקיחת משכנתא לרכישת נכס מסחרי.
ההגדרה של נכס מסחרי שונה במקצת מבנק לבנק אבל בגדול מדובר על רכישת משרד, מחסן, חנות וכד'.
כפי שהסברתי לעיל לגבי השוני במדיניות הבנקים לגבי משכנתא על נכס מחוץ לגבולות הקו הירוק, כך גם
הדבר לגבי משכנתא לרכישת נכס מסחרי.
חלק מהבנקים לא נותנים בכלל משכנתא לרכישת נכס מסחרי.
חלק מהבנקים נותנים משכנתאות על נכסים מסחריים מסוימים.
חלק מהבנקים יאפשרו רק משכון דירה לצורך רכישת נכס מסחרי ולא יסכימו לשעבד את הנכס המסחרי עצמו.
חלק מהבנקים יאפשרו ביצוע משכון שני על נכס המגורים שלכם לצורך רכישת נכס מסחרי.
חלק מהבנקים לא ייתנו משכנתא אלא ייתנו הלוואה במחלקה העסקית של הבנק לצורך רכישת הנכס המסחרי.
חלק מהבנקים ייתנו הלוואה / משכנתא רק ל 10 שנים וחלק מהבנקים יאפשרו פריסה גם ל 25 שנה.
חלק מהבנקים ייתנו אחוזי מימון של 60% משווי הנכס וחלק גם 70%.
זו הסיבה העיקרית מדוע צריך יועץ משכנתאות פרטי שיכול לתת לכם ייעוץ ללקיחת משכנתא לסוג נכס מסחרי.
המדיניות השונה של הבנקים תתבטא גם בסוגי החזרי תשלומי המשכנתא האפשריים. חלק יאפשרו רק
בשפיצר (החזר ריבית וקרן) וחלק יאפשרו בלון / גרייס (תשלומי ריבית בלבד) או שילוב של הדברים. הדבר
חשוב במיוחד עבור משקיעים שרוצים לקנות נניח משרד על הנייר, לשלם כמה שפחות (בבלון או גרייס) ולמכור
עם עליית ערך המשרד כשהוא בנוי.
יש בנקים שירחיקו לכת וגם אפשר אצלהם לקחת משכנתאות לרכישת ציוד, פירעון הלוואות עסקיות, ניתן גם
הלוואת בוליט לחצי שנה על תשלומי המע"מ שיש לשלם למדינה ברכישת נכס מסחרי ועוד.
כמובן שקיימות גם חברות חוץ בנקאיות שניתן לקחת אצלהם משכנתא לרכישת נכס מסחרי.
גם כשרוכשים נכס מסחרי עם משכנתא – ייעוץ לגבי המשכנתא צריך להיות עם יועץ מקצועי שמבין בנושא.
כך יועץ משכנתאות פרטי שמכיר את האפשרויות השונות שקיימות בשוק ייתן לכם ייעוץ ללקיחת משכנתא
איכותי.

משכנתא – ייעוץ של יועץ משכנתאות במקרים של תושב חוץ

אספקט נוסף מעניין של משכנתא – ייעוץ במקרים של תושב חוץ. ישנן רגולציות שונות של בנק ישראל לגבי
תושבי חוץ.
כפי שציינתי לעיל לגבי רכישה מעבר לקו הירוק ולגבי רכישת נכס מסחרי גם בנושא של תושבי חוץ התנהלות
הבנקים שונה זו מזו.
יש בנקים שצמאים לעסקאות של תושבי חוץ (כמו בנק מזרחי ובנק ירושלים), ויש בנקים שממש לא בעניין
וקשה מאוד למצוא סניף שמטפל בתושבי חוץ (כמו בנק הפועלים).
יש בנקים שיבקשו ממך לתרגם לעברית (ואף עם אישור נוטריוני) את המסמכים שהבאת בשפת המקור.
יש בנקים שעובדים שלהם מתרגמים את המסמך.
יש בנקים שייתנו רק לתושבי חוץ ממדינות מערביות עיקריות (כמו ארה"ב, בריטניה, צרפת, גרמניה).
יש בנקים שייתנו גם למדינות נוספות.
יש מדינות שבנקים לא ירצו לתת לתושביהם משכנתא.
נושא חשוב שמדברים על משכנתא – ייעוץ לתושבי חוץ חשוב שיתייחס גם לריביות שמציעים הבנקים
למשכנתאות השונים. יש שוני בהצעות הריבית השונות שבנקים מתייחסים לתושבי חוץ:
יש בנקים שמתייחסים מבחינת גובה הריבית לתושבי חוץ כמו כל הצעת משכנתא רגילה.
יש בנקים שנותנים הצעות ריבית יותר גבוהות לתושבי חוץ.
הוראות בנק ישראל מתייחסות בצורה שונה לתושבי חוץ:
רוב הבנקים למשכנתאות ייתנו לתושבי חוץ רק 50% מימון. יש בנקים שייתנו למשל לתושבי חוץ בעלי תעודת
זהות ישראלית 75% מימון לדירה ראשונה ו 70% מימון למשדרגי דיור (כמו תושב ישראל).
יש בנקים שידרשו את נוכחותו של תושב החוץ בישראל כדי לחתום על המשכנתא / להגיע לישראל פיזית כדי
לפתוח חשבון בנק ישראלי באתו בנק שנותן את המשכנתא (אם אין לו חשבון שכזה בבנק הזה).
יש בנקים שיאפשרו לתושב חוץ להסמיך בקונסוליה הישראלית אזרח ישראלי קרוב משפחה שיחתום בשמו על
המשכנתא (כפי שמאפשר למשל בנק מזרחי טפחות).
רשימת המסמכים הנדרשת מתושב חוץ קצת יותר גדולה מרשימת המסמכים הנדרשת מתושב ישראל.
בעוד שאזרח ישראל יידרש (בכלליות) להציג תלושי 3 חודשי שכר אחרונים, אישור זכויות של הדירה הנרכשת,
תעודת זהות ודפי חשבון בנק 3 חודשים אחרונים – תושב ארה"ב למשל יידרש להציג גם טופס 1040 (טופס
שמרכז את הכנסות הלקוח בשנת המס האחרונה), קרדיט סקור וקרדיט רפורט.
כך שמדברים על משכנתא – ייעוץ לתושבי חוץ מחזק פי כמה את האמירה "קח יועץ משכנתאות מצוין
שמתמחה בנושא !"

יעוץ משכנתא חייב להתאים למאפייני הלקוחות השונים: חיילים,
סטודנטים, אנשים בגיל השלישי וכד'
יעוץ משכנתא ללקוחות שונים צריך להיות שונה.
סטודנטים או חיילים לרוב יהיו עם מעט הכנסות – יעוץ משכנתא ללקוחות כאלה יחייב מחשבה על הכנסת
הורים בדרך כלל כערבים למשכנתא כדי שניתן יהיה להציג לבנק הכנסות ראויות.
רוב הבנקים למשכנתאות נותנים משכנתא עד גיל 75/80 – כך שאנשים בגיל השלישי לא יוכלו לקחת כנראה
משכנתא רגילה (היות ותקופת זמן המשכנתא הקצרה תגרור החזר חודשי גבוה ולא ריאלי). לכן חברות חוץ
בנקאיות רבות (כמו גם בנק מזרחי טפחות שאצלו המוצר קצת שונה ונקרא משכנתא פנסיונית או בנק לאומי

שאצלו המשכנתא נקרת משכנתא זהב) פיתחו מוצרי משכנתא לגיל השלישי. יעוץ משכנתא לגיל השלישי יחייב
הכרת האפשרויות השונות בחברות החוץ בנקאיות השונות.
החברות החוץ בנקאיות שנותנות היום משכנתא לגיל השלישי הן כלל, הראל ואיילון.
לכל חברה יש מאפיינים ייחודיים משלה, כאשר רוב החברות פועלות לפי אותה מערכת כללים בסיסית.
יעוץ משכנתא לגיל השלישי חייב לכלול הכרת המאפיינים הייחודיים לכל חברה.
למשל רק אילון מאפשרת קבלת אנונה (תשלום חודשי קבוע שהוא כעין תמיכה חודשית למי שלא מספיקה לו
ההכנסה החודשית שיש לו מקיצבת זקנה / פנסיה).
למשל כלל היא החברה הוותיקה ביותר בתחום והמיומנת ביותר בסוג עסקה זה.
המוצר משכנתא פנסיונית של בנק מזרחי טפחות שונה מהחברות החוץ בנקאיות בהיבטים שונים.
בעוד שבחברות החוץ בנקאיות המשכנתא לגיל השלישי היא עד פטירת אחרון הלווים + שנה – המוצר של
מזרחי טפחות הוא ל 20 שנה.
המוצר של מזרחי טפחות מתבסס גם על בחינת יכולת ההכנסה של הילדים, בעוד שבחברות החוץ בנקאיות
הילדים אינם ערבים במשכנתא ולא צריכים בכלל להציג הכנסות.

לסיכום , יעוץ משכנתא לא נותנים לכל אחד לעשות עבורנו, כשמדברים על משכנתא – ייעוץ משכנתא מחייב
מומחה !