עסקה שכולם ויתרו עליה – עד שהגיעה לידיים הנכונות
אחת העסקאות המורכבות ביותר שיכולות להתרחש בשוק הנדל"ן היא רכישת דירה במבנה שהוגדר כמבנה מסוכן.
במקרים כאלה, רוב הבנקים יעדיפו לסרב למימון – ולעיתים קרובות הרוכשים נתקעים באמצע תהליך הרכישה, ללא פתרון אמיתי.
כפי שמתאר אופיר פאר:
“היו לי לאחרונה כמה עסקאות כאלה. ברגע שמבנה מוגדר כמסוכן, הבנקים לא ממהרים לאשר משכנתא. זה תהליך שצריך לפצח אותו, להבין את כל ההיבטים ולמצוא דרך שתאפשר לעסקה לקרות.”
למה הבנקים מסרבים לתת משכנתא על מבנה מסוכן?
כאשר מבנה מוגדר כך על ידי הרשות המקומית או מהנדס מבנים, הוא למעשה נחשב כנכס בעל סיכון גבוה.
הבנק, שרוצה להבטיח שהנכס ישמש כבטוחה להלוואה, חושש לאבד את ערכו במקרה של קריסה, פינוי או צורך בשיפוץ עמוק.
לכן, ברוב המקרים, המשכנתא לא מאושרת כלל – או ניתנת בתנאים קשים מאוד.
איך אפשר בכל זאת לאשר משכנתא כזו?
יועץ משכנתאות מנוסה יודע לבדוק את כל המסמכים ההנדסיים, להבין את רמת הסיכון האמיתית, ולנהל משא ומתן מושכל עם הבנקים.
במקרים מסוימים ניתן להשיג אישור עקרוני באמצעות:
-
הצגת תכנית חיזוק או שיפוץ מאושרת על ידי מהנדס.
-
הוכחת ערבות קבלן או יזם במקרה של פרויקט תמ"א 38 או פינוי־בינוי.
-
שימוש בביטחונות נוספים (נכס נוסף, ערבויות, פוליסת ביטוח מתאימה).
-
בחירה חכמה של בנקים גמישים יותר, שמתמחים בעסקאות חריגות.
כל אלה דורשים ידע, יצירתיות ויכולת תקשורת גבוהה עם המערכת הבנקאית – מה שמבדיל יועץ מנוסה מיועץ רגיל.
מה הופך עסקה כזו לסיפור הצלחה
כשהלקוח כבר איבד תקווה, יועץ מקצועי יכול להחזיר את המצב למסלול.
במקרה שאופיר פאר מתאר, הידע, הקשרים וההתעקשות המקצועית הובילו לכך שעסקאות שבתחילה נראו "אבודות" הפכו למוצלחות – והלקוחות קיבלו את המימון שרצו, בתנאים מאוזנים ובביטחון מלא.
לסיכום: גם בעסקאות מורכבות – יש פתרון
עסקאות על מבנים מסוכנים הן לא פשוטות, אבל עם ליווי מקצועי נכון, ניתן למצוא את הדרך לבצע אותן בצורה אחראית ובטוחה.
היכולת להבין לעומק את דרישות הבנקים ולדעת “לפצח את המערכת” היא מה שהופכת יועץ משכנתאות מנוסה למי שבאמת עושה את ההבדל בין עסקה תקועה לעסקה סגורה.
בשורה התחתונה:
גם כשנראה שאין פתרון – יועץ מקצועי ומנוסה יודע למצוא את הדרך.
אם אתם מתמודדים עם עסקה מורכבת, אל תמהרו לוותר – לפעמים כל מה שצריך זו ראייה רחבה, קשרים נכונים, וחשיבה מחוץ לקופסה.