מה זה משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים? 

משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים הינה משכנתא ללקוחות "עם התנהלות אשראי בעייתית" שניתנת ע"י גופים שאינם בנקים.

לקוחות שהתנהלותם הכלכלית אינה תקינה – לא יקבלו אשראי בבנקים, בחברות כרטיסי אשראי, בבנקים למשכנתאות וכד'.

כל גוף שנותן אשראי מעוניין לקבל בחזרה את הכסף שנתן + ריבית. כאשר הלקוח להגדרתו "מסוכן" אזי גוף האשראי (בנק בדרך כלל) לא ייתן אשראי או ייתן את האשראי בריבית מאוד גבוהה.

לקוחות מוגבלים בדרך כלל לא יקבלו אשראי בבנקים כפי שאסביר בהמשך.

כדי שיוכלו גם לקוחות מוגבלים לקחת משכנתא – נמצא פתרון אצל גופים שאינם בנקים, אשר מאפשרים משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים.

ישנם גופים שאינם בנקים אשר מוכנים לתת אשראי (כמובן בריביות יותר גבוהות). גופים אלה נקראים גופים חוץ בנקאים.

בעיית האשראי הכי נפוצה שישנה היא לקוח שמוגבל בבנק. (למרות שייתכנו בעיות אשראי נוספות כמובן).

סכום ההלוואה הגדול ביותר שניתן לקבל בדרך כלל הינו במשכנתא (כיון שאז לבנק יש בטוחה – בית / דירה , אותם הבנק יכול להחרים אם הלקוח לא שילם את חובו ואז הבנק מוכר את הדירה / בית לצד שלישי ובכך סוגר את החוב).

כך נוצרה ההגדרה "משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים" – צירוף של משכנתא (אשראי גדול לתקופה ארוכה, גוף חוץ בנקאי (שמוכן להסתכן יותר מבנק) ולקוחות מוגבלים (לקוחות שיש להם בעיות אשראי).

מה זה דירוג אשראי שמונע לקיחת משכנתא למוגבלים בבנק?

מערכת נתוני אשראי של בנק ישראל הוקמה ב 12.4.2019 מתוקף חוק נתוני אשראי 2016 של מדינת ישראל.

מטרות חוק נתוני האשראי כפי שהגדירה מדינת ישראל הן:

1. הגברת התחרות בשוק האשראי הקמעונאי.
2. הרחבת הנגישות לאשראי.
3. צמצום ההפליה במתן אשראי והפערים הכלכליים.
4. יצירת בסיס מידע לא מזוהה שישמש את בנק ישראל לשם ביצוע תפקידיו.

שתי לשכות האשראי הגדולות בי אנד בי ובי.ד.אי  נותנות ציון לאנשים פרטיים ומדרגים את יכולת ההחזר שלהם כשהם לוקחים אשראי. דירוג האשראי מתבסס על נתונים פיננסיים בלבד שדווחו ב 3 שנים האחרונות ע"י הגופים שמוגדרים בחוק.

לשכות האשראי הנ"ל נותנות לכל לקוח ציון (בין 0 ל 800 ב BDI או בין 0 ל 1000 ב D&B) תוך חלוקת האוכלוסייה לכ 5 קטגוריות ציוני משנה (נמוך מאוד, נמוך, סביר, טוב, מצוין).

החלוקה הזו משפיעה במישרין על מתן או אי מתן משכנתא למוגבלים בבנק.

מי שמוגדר בקטגוריה "נמוך מאוד" יקשה עליו מאוד (אם בכלל) לקבל אשראי (הלוואה, מסגרת אשראי בבנק, משכנתא וכדומה),

מי שמוגדר בקטגוריה "מצוין" יוכל בדרך כלל לקבל אשראי בקלות ובתנאים (ריביות) טובים.

לשכות האשראי מאפשרות ללקוח או לנותן האשראי לקבל דוח מלא או דוח מקוצר. 

חלק מהבנקים יסתפקו בדוח המקוצר בעוד שרובם המכריע ירצו לראות את הדוח המלא.

בדוח המקוצר מופיע לגבי הלקוח רק צבע ירוק (ללא בעיות אשראי), אדום (יש בעיות אשראי ) , כחול (לקוח שביקש שלא ייאספו לגביו נתוני אשראי).

בדוח המלא יש ללקוח ציון ופירוט.

כעקרון ניתן לחלק מבחינת חומרת הדוח את הלקוחות למספר קטגוריות:

1. חיווי ירוק – לקוח מצוין בדירוג גבוה.
2. חיווי ירוק, אך ללקוח יש פיגורים (למשל חזרו הוראות קבע או חזרו עד 4 שיקים בשנה)– דירוג ממוצע. לא יעבור בבנקים בקלות.
3. חיווי אדום – לקוח בעייתי. מצריך עבודה קשה כדי לאשר לו אשראי.
4. חיווי כחול – לקוח שאין עליו מידע / מחק המידע לגבי עצמו.

מקורות המידע העיקריים למערכת האשראי הם: כונס הנכסים הרשמי, לשכות ההוצאה לפועל, בנק ישראל, בית המשפט, חברת חשמל, בנקים, חברות כרטיסי אשראי וכד'.

דוח אשראי מלא מפרט חשבונות עו"ש ומט"ח שיש ללקוח, מסגרות אשראי ומסגרות עו"ש, ערבויות, הלוואות, משכנתאות, פיגורים בתשלומים, לקוחות מוגבלים, פשיטות רגל, תיקי הוצאה לפועל פתוחים וסגורים מ 3 שנים אחרונות ועוד.

סממן חשוב של לקוח בעייתי הינו חזרה של שיקים. לקוח שחזרו לו 10 שיקים בתקופה של שנה יוגדר לקוח מוגבל. לקוח יכול להיות אפילו מוגבל חמור ואז ההגבלה הינה לשנתיים (בעוד שלקוח מוגבל ההגבלה הינה לשנה). לכן ישנה בעיה רצינית לקבל משכנתא למוגבלים בבנק.

כל לקוח יכול לבקש דוח על עצמו (ולקבלו אחת לשנה חינם).

כהכללה ניתן לומר שהבנקים למשכנתאות לא ייתנו ללקוח אשראי לפני שהוא יאשר להם להפיק עליו דוח אשראי.

לכל הלקוחות זכות לא להיכלל במאגר האשראי של המדינה. במקרה זה יש להניח שאף גורם אשראי לא ירצה לתת ללקוח אשראי (כנראה שיש ללקוח מה להסתיר😊).

כל גורם אשראי משקלל את הסיכון שבמתן אשראי ללקוח ולכן לקוח "עם בעיות" / ציון נמוך לא יקבל אשראי בכלל או יקבל אשראי בריבית גבוהה, בעוד שלקוח טוב יקבל אשראי גבוה ובריבית טובה.

מכאן, מגיעה האמירה הנפוצה: לא נותנים משכנתא למוגבלים בבנק.

 

איך אפשר למצוא פתרון למסורבי משכנתא?

פתרון למסורבי משכנתא רבים הינו לקחת משכנתא בחברות חוץ בנקאיות (חברות ביטוח וגופי מימון אחרים).

לקוחות בעלי חיווי אשראי אדום ובעלי ציון נמוך יהיו בדרך כלל לקוחות שעונים על אחד או יותר מהמקרים הבאים:

ניתן צו כינוס נכסים נגדם.

נפתח הליך פשיטת רגל או הסדר עם נושים.

הוכרזו פושטי רגל.

נפתח תיק הוצאה לפועל מעל 5,000 ₪ או כמה תיקים שבמצטבר מעל 4,000 ₪.

הוכרזו כלקוח מוגבל (מעל 10 צ'קים שחזרו) או מוגבל חמור (מעל 20 צ'קים שחזרו).

נפתחו הליכים נגדם בבית משפט עקב חוב בסכום העולה על 10,000 ₪.

נשלחה התראה מהבנק בעקבות סירוב לכבד 5 צ'קים.

 

שימו לב שלא מופיע בתיאור לעיל מצב של עיקולים בחשבון הבנק , בניגוד למשל להוצאה לפועל (כיון שעיקול ניתן להוציא ללקוח במעמד צד אחד לעומת הוצאה לפועל שנעשית במעמד שני צדדים).

 

פתרון למסורבי משכנתא יהיה בהתאמה לבעיה:

הבעיה הנפוצה ביותר הינה בעיית חיווי אשראי ללקוח.

בעיה אחרת יכולה להיות בעיות משפטיות בנכס (למשל הגיע אליי זוג שהתברר שהדירה שהם חתמו חוזה לרכישתה הינה הדירה השכנה לדירה שהם קנו לפי תשריט הבית המשותף וכשהשמאי גילה זאת בנק טפחות סירב לתת להם משכנתא).

בעיה שלישית יכולה להיות בעיית יחס החזר (כאשר סך החזר המשכנתא החודשי כאחוז מההכנסה הפנויה של המשפחה הינו מעל 40%  או היעדר הון עצמי (לדירה ראשונה צריך להביא 25% הון עצמי וניתן לקחת משכנתא 75%).

יש לזכור שחברות כאלו, עוד יותר מאשר בבנק ישימו דגש על טיב הבטוחה (הנכס המשועבד) וכדאי לעשות שמאות מוקדמת ולהיעזר כבר מהשלבים המוקדמים בעורך דין מקרקעין לוודא שאין בעיות כלשהן בעסקה.

חשוב לדעת שאישור עקרוני שלקוח מקבל בבנק זה אישור לגביו כלווה. אין אישור עקרוני מאשר שהבטוחה נבדקה (גם אם אמרנו לבנק שאנו קונים דירה 3 ברחוב ויצמן 5 בעיר פתח תקוה לדוגמא).

דרך בסיסית טובה לקבל שקט נפשי ראשוני היא להוציא נסח טאבו מרכז של הבנין ולראות שניתנו בו בעבר כבר משכנתאות.

מקרים בעיקר שכדאי לשים לב אליהם הם: מושע, דיור מוגן, דירת נופש, דירת נכה, מבנה מסוכן.

לא תמיד ניתן למצוא פתרון למסורבי משכנתא , אבל פעמים רבות ניתן, והלקוח שמקבל סירוב מהבנק לא משער בכלל שאפשר כן לאשרו.

בנוסף לחיווי האשראי של הלקוח, הבנקים מחוברים גם לאתר של כונס הנכסים הרשמי ושם יוכלו לראות כינוס נכסים והוצאה לפועל שקרו לפני תקופה של יותר מ 3 שנים אחורה, למרות שבדוח חיווי אשראי הדבר לא יופיע.

חזרה של הוראות קבע לא גורמת ללקוח להיות בעל חיווי אדום אבל הבנקים שיראו זאת לא יאהבו זאת, מהסיבה שהדבר מעיד על כשל בהתנהלות כלכלית נכונה (מצופה מהלקוח לחזות את החיובים שעומדים לרדת לו מחשבון הבנק ולהשאיר יתרה מספקת ליום בו יגיע החיוב).

פתרון למסורבי משכנתא נפוץ יכול להיות הכנסת לווה נוסף / ערב בעל הכנסות טובות "שירגיע" את נותן האשראי שיש מי שישלם את המשכנתא אם הלקוח "הבעייתי" לא יוכל לשלם.

כאמור לווה נוסף / ערב לרוב יהיה בן משפחה מדרגה ראשונה, למרות שאצל הגורמים החוץ בנקאיים שנותנים משכנתא אין חובה שהלווה הנוסף יהיה בן משפחה מדרגה ראשונה.

גם לקוח שדוח חיווי האשראי שלו תקין אבל יש לו בעיה בהחזרי המשכנתא למשל – עלול לא לקבל משכנתא. (אחד המסמכים שמבקשים בכל הבנקים כשלוקחים משכנתא וללקוח יש משכנתא קיימת הוא לראות את התנהלות המשכנתא בשנתיים האחרונות – דוח שמראה האם היו החזרי משכנתא ללקוח).

משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים תהיה בדרך כלל לתקופה קצובה של שנה עד שלוש שנים. אז מצפה חברת המימון שהלקוח יחזר למערכת הבנקאית. יש לתכנן מראש איך הלקוח מצליח לחזור למערכת הבנקאית לאחר שהסתיימו המגבלות עליו (ועליו לשמור להתנהל תקין ב 3 שנים הללו).

משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים כמעט לעולם לא תינתן במקום שכבר "נכווה" מהלקוח. למשל יש לי לקוח בן כ 57 שלפני 35 שנה בגיל 22 היה ערב לחוב של אביו בבנק לאומי. האבא של הלקוח לא יכל לשלם החוב ובנק לאומי ויתר לו על 35,000 ₪. גם היום לאחר 35 שנה בנק לאומי מסרב לתת ללקוח משכנתא בגין החוב שוויתר הבנק לאבא שלו (הלקוח היה ערב לחוב).

 

באיזה מקרים אפשר לקחת משכנתאות למוגבלים בבנק?

ישנם כל מיני מקרים שניתן לקחת משכנתאות למוגבלים בבנק.

המקרים הללו לרוב יהיו לקוחות לא מסובכים מאוד או לקוחות שניתן לבטל את הרישומים הבעייתיים לגביהם.

ישנם מקרים שניתן לבטל בעיות של לקוחות, כגון שיקים חוזרים בתקופת הקורונה, או שאין 15 יום בין השיק הראשון שחזר לשיק האחרון שחזר וכדומה.

ישנם מקרים בהם ניתן לדרוש מהבנק שייתן משכנתא על נכס קים לטובת נכס נרכש למרות שינוי התקנות בנושא (למשל מהסיבה שהקניה נעשתה טרם שינוי התקנות וטרם נלקחה משכנתא) וכדומה.

מקרים קשים (כמו שלא עברה שנה מההפטר החלוט של פשיטת רגל או שיש ללקוח תיקי הוצאה לפועל פתוחים) סביר להניח שלא ניתן יהיה למצוא פתרון עבורם.

למקרה שאולי אני משתמש במושגים שלא כולם מכירים אעשה אתנחתא קלה להסברת מספר מושגים:

פשיטת רגל – הליך חדלות פרעון שבו החייב מבקש מבית המשפט הליך פשיטת רגל ובו כספו ורכושו עוברים לרשות הנאמן כצעד הגנתי מפני נושיו.

הפטר – כשהנאמן הגיע עם החייב לסכום מוסכם שהוא צריך לשלם (לדוגמא חצי מיליון מחוב של מיליון) ובתשלום חוב זה החייב מסיים כל חובותיו שהיו לפני פשיטת הרגל. כל עוד החייב לא סיים לשלם את הסכום הזה הוא נמצא בהפטר / הפטר מותנה.

הפטר משמש להגנה בפני הנושים ותביעות בגין החובות לפני פשיטת הרגל.

הפטר חלוט – הלקוח סיים לשלם את כל הסכום בהפטר שנקבע.

בניגוד לבנק, בחברות החוץ בנקאיות ניתן להכיר במלוא ההכנסה של ערב ולהביא גם קרוב משפחה שאינו מדרגה ראשונה (הורים, ילדים, אחים) כמו למשל גיס/גיסה.

המקרים בהם ניתן לקחת משכנתאות למוגבלים בבנק יהיו בדרך כלל המקרים הפחות קשים, או שניקח משכנתא בחברה חוץ בנקאית למשך 3 שנים ואז נחזור לבנק.

 

מה זה משכנתא לאיחוד הלוואות?

משכנתא לאיחוד הלוואות באה לפתור את המצב של אנשים רבים שעקב יוקר המחיה בישראל ותרבות הצריכה מגיעים למצב של ריבוי הלוואות.

בדרך כלל ככל שלוקחים יותר הלוואות גם ריבית ההלוואה עולה מהלוואה להלוואה (כי הלקוח הופך יותר ויותר מסוכן) ואיתה עולה ההחזר החודשי.

הלוואות רגילות בבנק הינן לתקופה קצרה בדרך כלל של כ 60 חודש (5 שנים).

דבר זה גורם לכך שההחזר החודשי על הלוואות הינו גבוה ומכביד על משק הבית.

היתרון של איחוד ההלוואות למשכנתא הינו היכולת לפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה (נניח 30 שנה שהם 360 חודש) וכך להקטין את ההחזר החודשי.

כדי להקל על ההסבר אשתמש בדוגמא מספרית.

360,000 ₪ בהלוואות ל 5 שנים (60 חודש) ללא ריביות ההחזר החודשי יהיה 6,000 ₪ לחודש (360,000 חלקי 60).

360,000 במשכנתא ל 30 שנה (360 חודש) ללא ריביות ההחזר החודשי יהיה 1,000 ₪ לחודש (360,000 חלקי 360).

איכות חיים שונה לחלוטין כשמחזירים 1,000 ₪ ולא 6,000 ₪ לחודש על הלוואות.

ישנם לקוחות רבים שמרוויחים טוב, צורכים הרבה, מגיעים למינוס, לוקחים הלוואה לסגירת המינוס ושוב נכנסים למינוס ולוקחים הלוואה וחוזר חלילה.

במשכנתא לאיחוד הלוואות מומלץ לרכז את כל צרכי האשראי (המינוס בעו"ש , ההלוואות הקיימות בבנק, הלוואות בכרטיסי אשראי, הלוואות לרכב, הלוואות ע"ח קרן פנסיה, הלוואות ע"ח קרן השתלמות, משכנתא קיימת וכד') למשכנתא אחת גדולה שמחליפה את כל האשראים הנ"ל.

משכנתא לאיחוד הלוואות נותנת שקט נפשי כאשר הכל מרוכז במקום אחד ולא חובות לגורמים שונים ורבים.

הפריסה של ההלוואה לשנים רבות מאפשרת למשפחה לצאת ממצב גרעוני שתופח כל חודש ולהתכנס להוצאות והכנסות מאוזנים.

מטבע הדברים בדרך כלל אנשים מנצלים את מסגרת האשראי בבנק, לאחר מכן לוקחים הלוואות בבנק עד שהבנק כבר לא מוכן להסתכן ולתת יותר הלוואות. אז הם פונים לחברות כרטיסי אשראי (ישראכרט, לאומי קארד וכד'), וחברות חוץ בנקאיות ( מימון ישיר, חברות ביטוח וכדומה).

במשכנתא לאיחוד הלוואות כאשר הכל מרוכז במקום אחד מתקבלת תמונה ברורה של ההכנסות וההוצאות המשפחתיות וניתן לטפל בגרעון התקציבי ולהתייעל ולחסוך .

ההלוואות המרובות לתקופה קצרה יכולות להביא משפחות רבות לגרעון תקציבי שהולך וגדל עד שמגיעים לחזרת שיקים והוראות קבע, ירידה בדירוג האשראי, חובות להוצאה לפועל וכינוסי נכסים וכדומה.

איחוד ההלוואות יביא לשלווה המיוחלת ויפסיק את המרדף למצוא את המקור התזרימי הבא שיאפשר להמשיך ולגלגל את ההלוואות לנותן ההלוואה הבא.

מומלץ ביותר לטפל באיחוד ההלוואות ולקחת משכנתא לאיחוד הלוואות לפני שהמצב מחמיר וכבר לא יהיה אפשרי לעזור לאותה משפחה, אשר תהיה חייבת למכור את הנכס.

איחוד הלוואות גם משפר את דוח חיווי האשראי של הלקוח היות ובמקום ניצול מירבי של מסגרות אשראי מרובות המשפחה חייבת סכום אחד למקור אחד ומפסיקה לנצל את מסגרת האשראי שלהם בעו"ש (לדוגמא).

כך משכנתא לאיחוד הלוואות עוזרת ללקוח ומשפרת מצבו ומונעת הצורך להגיע למשכנתא חוץ בנקאית למוגבלים.